Това становище на Изпълнителния директор на АГКК, инж. Александър Лазаров, се появи преди около месец. Касае изискванията при извършване на делба и промяна на граници на поземлени имоти в урбанизирана територия при наличие на изработена кадастрална карта.

В него е записано, че в Закона за кадастъра и имотния регистър и Наредба No3 от 28.04.2005г за съдържанието,създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри няма задължение за заинтересуваните лица при искане за промяна на граници на поземлени имоти в урбанизирана територия да представят документи, удостоверяващи процедура по допускане на изработването или одобряването на подробен устройствен план за тези имоти.

Указано е също така, че при разделяне, обединяване, промяна на граници на поземлени имоти по взаимно съгласие на собствениците и определяне на реална част от поземлен имот трябва да се спазват изискванията за минимални размери и площи, определени съгласно чл.19 от ЗУТ. Казано е също така, че в резултат на описаните процедури в кадастралната карта ще възникнат нови поземлени имоти, които не са урегулирани и при последваща инициатива за строителство в тях, следва да се проведе процедура по урегулирането им с ПУП.

Всички тези обяснения, са в съответствие и с личното ми виждане по тези въпроси. По-нататък обаче е вмъкнато едно изречение, с което не мога да се съглася. Написано е, че при изработването на проекти за делби на застроени имоти, не трябва да се създава недопустимо по закон разположение на съществуващи сгради или разрешени строежи. Основание за това твърдение инж.Александър Лазаров най-вероятно черпи от чл.202, ал.2 от Закона за устройство на територията, която гласи, че урегулираните поземлени имоти са неподеляеми, когато не може да се изготви проект за разделянето им на две или повече части, без да се създава недопустимо по закон разположение на съществуващи сгради или на разрешени строежи и без да се създават урегулирани поземлени имоти с лице и повърхност под минимално установените по закон за определените с плана за застрояване за разделяния имот характер и начин на застрояване.

Пред мен са изтъквани редица аргументи защитаващи тази теза. Едни казват, че с промяната на кадастралната карта се променяли параметрите на застрояването и това било недопустимо при разрешени нови строежи в имота. Други казват, че имотна граница при делба не може да пресича сграда, защото по този начин не се знае чия е сградата (по аргумент може би от чл.92 от Закона за собствеността, който гласи, че „собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго“). Трети изхождат от възможността образуваните в резултат на делба неурегулирани поземлени имоти да бъдат урегулирани. Виждането им е, че в последствие собствениците на имотите могат да поискат урегулирането им, като регулационните линии бъдат прокарани по имотните граници и тогава ще възникне проблем с разположението на съществуващите постройки. Лично аз не съм съгласен с нито едно от тези мнения.

Първо, в никакъв случай, според мен, не може да се твърди, че разпоредбата на чл.202, ал.2 от Закона за устройство на територията при делба на поземлен имот от кадастралната карта е в сила, защото в него се говори за делба на урегулиран поземлен имот, а в огромен брой от случаите поземлените имоти може да не са идентични с урегулираните поземлени имоти. Например, в обхвата на един поземлен имот от кадастралната карта могат да попадат няколко урегулирани поземлени имота. Или пък поземления имот от кадастралната карта може да бъде част от един по-голям урегулиран поземлен имот, включващ и други поземлени имоти от кадастралната карта. После, според § 21 от Закона за устройство на територията, „когато във връзка с устройството на територията се държи сметка за заварени строежи, се имат предвид законните строежи“, а това никъде не е споменато в становището.

Освен това, недопустимото по закон разположение на съществуващи сгради и разрешени строежи се отчита спрямо регулационните линии, които с процедурите по промяна на кадастралната карта по никакъв начин не се променят, защото не провеждаме процедура по промяна на подробния устройствен план, а променяме само кадастралната карта. В този смисъл не се променят и параметрите на застрояване. Относно това чия ще бъде сградата, когато в резултат на делба имотната граница пресече контур на сграда, би следвало да се има предвид, че чл.63 от Закона за собствеността допуска собствеността върху сградата да бъде отделена от собствеността върху земята под нея, а последното изречение от същия член гласи, че това може да бъде направено с доброволна делба. А именно: „Собственост върху постройка, отделно от земята под нея, може да се създаде и чрез доброволна делба“. Доколкото правото на строеж също може да бъде предмет на един евентуален договор за доброволна делба, считам че няма пречка имотните граници в резултат на делбата, да пресичат контура на разрешен строеж. Наредба No3 от 28.04.2005г за съдържанието,създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри подкрепя моите разсъждения с разпоредбата си, че „Сграда се изобразява със застроената й площ така, както е построена в действителност, независимо от собствеността, законността и местоположението й спрямо имотните граници. Ако очертанието на сградата пресича граница на поземлен имот, сградата не се разделя на отделни части“. Относно възможността за бъдещо урегулиране пък, считам, че пред собствениците стоят доста възможности, като например в процеса на урегулиране да правят прехвърлителни сделки или пък дори да бъдат премахвани сгради. Поради това моето мнение е, че в съществуващата нормативна уредба при делба на поземлени имоти от кадастралната карта не съществуват ограничения, освен изискванията за минимални размери на поземлените имоти и не би трябвало разположението на проектните имотни граници спрямо съществуващи сгради или разрешени строежи да бъде проблем.

Според мен изискванията за образуващите се при делба поземлени имоти от кадастралната карта трябва да са описани изрично в Закона за кадастъра и имотния регистър, а не да се ползват тези, касаещи урегулираните поземлени имоти вписани в Закона за устройство на територията, като изменението на кадастралната карта въз основа на одобрен подробен устройствен план се запази като отделно и самостоятелно правно основание.

Може би настоящето състояние на нормативната уредба е в съответствие с време, когато имотите в кадастралната карта ще бъдат идентични с урегулираните поземлени имоти от подробните устройствени планове и самата самостоятелност на подробните устройствени планове ще изчезне, както се твърди, че било в Западна Европа. В настоящия момент обаче, когато при нас положението не е такова, възникват много проблеми, които трябва да бъдат преодоляни с изменения в нормативната уредба.