Когато говорим за кадастралната карта, личното ми мнение е, че трябва да се има предвид и трябва да се стремим към една система, която включва в себе си всички елементи, оказващи влияние върху вещните права. По този начин всеки собственик би получил цялостна и максимално точна информация за собствеността си и ограниченията наложени върху нея, с най-малко усилия и от един-единствен източник. Безспорно е, мисля, че устройственото планиране оказва въздействие върху вещните права. В главата Застрояване на недвижимите имоти на своя труд ВЕЩНО ПРАВО, професор Александър Джеров пише следното.

„…Подробните градоустройствени планове, освен другите цели, които преследват, имат съществено и основно значение в две близки области: със своето императивно правопораждащо, правопроменящо и правопогасяващо действие върху вещните права на правните субекти (по отношение на площ, граници, местонахождение, промени в обекта и обема на абсолютните вещни права и пр.) и със своята определяща и ограничаваща функция в правомощието на разпореждане в предвидените за застрояване земни участъци, включително и в обемнопространственото лимитиране на бъдещото строителство в конкретни изражения за всеки парцел…“ „…Поначало правото на собственост е неограничено в рамките на трите правомощия: на разпореждане, на владение и на ползване. Но с оглед на обществения интерес, с оглед на равнопоставените интереси на съседа или съседите законът създава забрани и ограничения при застрояване на всяко дворно място, имот или парцел. Това не е нов момент в правото, а нещо което то отдавна познава. То е израз на виждането, че независимо от това, че правния ред и правната теория признават собствеността като най-широко вещно право, което дава възможност на носителя му да извършва всякакви действия с вещта, която му принадлежи, законът е този, който в известни случаи може и трябва да наложи ограничения. Те, както вече казахме, засягат главно собствеността върху земята, предвидена за застрояване. Тя не може да се ползва и застроява във вреда или ущърб на другите правни субекти или във вреда или в нарушение на признатите им от закона субективни права, свързани със собствеността върху техния недвижим имот…“ А в главата Сервитути, пише следното:

„…Не са малко поземлените сервитути в областта на застрояването. Тук съседните имоти се явяват едновременно господващ и служещ имот. Бихме могли тук да говорим за взаимни сервитути. Въпреки обратното виждане и тук има сервитути. Правилата на застрояване са така съставени, че те пречат на едно действие (застрояване) в един имот заради интереса на съседния имот. Ако нямаме такава забрана, свързана с правата и интереса на господстващия имот, всеки можеше да строи свободно в своя имот. Взаимността на тези ограничения не ги изключва от понятието „сервитут“. Действително в тези ограничения има и друг елемент: правилното оформяне на едно населено място, съчетаването на отделните обеми, необходимостта от оптимално ослънчаване на всяко жилище, осигуряването на достатъчно въздух за всяка сграда и пр., които диктуват начина на застрояването. Но по същество и тук имаме сервитути, които отговарят на всички изисквания за такива. Естествено е те да бъдат схванати и като ограничения на правото на собственост. Но това е характерно за законните сервитути…“

На състоялия се наскоро Първи геодезически събор се изказаха няколко мнения за съвместяване на кадастралната карта с устройствените планове. Доц. Костадин Костадинов отбеляза, че регулационните планове трябва да бъдат разглеждани като проекти за изменение на кадастралната карта. Самият Изпълнителен директор на АГКК, инж.Светослав Наков, спомена за идеи за пробно отразяване на регулационните планове в системата на кадастралната карта за гр.София. Не съм сигурен, обаче, какво точно е виждането му за реализацията на тази идея. Дали ще се използват същите сини, червени и т.н. цветни линии, дефинирани чрез Наредба №8 за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове или се има предвид нещо друго.

С измененията на ЗКИР от 13 юни 2014г. се въведе понятието „зони на ограничения“. „Чл. 31а. (Нов – ДВ, бр. 49 от 2014 г.) (1) В кадастъра се отразяват и зони на ограничения върху поземлени имоти, които произтичат от сервитут или ограничение, възникнало въз основа на нормативен акт, административен акт или договор. За зоните на ограничения се води регистър. (2) Данните за зоните на ограничения по ал. 1 се предоставят на Агенцията по геодезия, картография и кадастър по реда на глава шеста. Органите и лицата, които предоставят данните за зоните на ограничения носят отговорност за актуалността и точността им. (3) Органите и лицата, които създават и поддържат данни за зони на ограничения, ги предоставят на службата по геодезия, картография и кадастър по местонахождението на имотите по ред, определен с наредбата по чл. 31. (4) Други органи и лица могат да предоставят данните по ал. 1 след съгласуването им за актуалност и точност от органите и лицата по ал. 3. (5) Зоните на ограничения получават уникален номер за територията на страната, който се дава от службата по геодезия, картография и кадастър. (6) Данните за зоните на ограничения се описват чрез структури от метаданни, които съдържат и данни за точността, пълнотата и актуалността им. Данните и метаданните се представят в цифров вид във формата по чл. 12, т. 5. Данните за зоните на ограничения са част от данните в информационните системи на кадастъра и имотния регистър.“

Видно от този текст на Закона и написаното от професор Александър Джеров, определено с действието си регулационните и застроителни планове изменят директно границите на правото на собственост или пък създават зони на ограничения върху поземлените имоти, които отговарят на условията, записани в ЗКИР. Тези мои разсъждения видях донякъде потвърдени и в автореферат на дисертация на доц. Христо Дечев за присъждане на докторска степен, на тема „СЪСТОЯНИЕ И ВЪЗМОЖНОСТИ ЗА РАЗВИТИЕ НА КАДАСТЪРА В БЪЛГАРИЯ“.

В него той също засяга темата за зоните на ограничения, като пише следното:

„…Зоните на ограничения са територии върху, над и под земната повърхност, образувани около пространствен обект, който не е обект на кадастъра. Зоните на ограничение може да са територии, определени от проводи и съоръжения или граници от общ устройствен или подробен устройствен план. Като зони на ограничение могат да се представят и териториите с еднакво трайно предназначение. Изобщо зоните на ограничение са други пространствени обекти, които променят ползването на поземлените имоти, налагат ограничения върху него.

Зоните на ограничение се определят с административен или нормативен акт или договор и въз основа на предоставени данни за пространствени характеристики на зоната. В случая на отразяване на ограничение заради съоръжение тези данни са габаритът на съоръжението и размерът на буферна зона около него. В случая на ограничение, произтичащо от ОУП, това са границите на устройствените зони…“ За действията в насока съвместяване на кадастрална карта и устройствените планове ме навежда и един малко косвен факт.

В Наредба №8 за обема и съдържанието на устройствените схеми и планове, беше приет текст, определящ, че цифровия вид, в който трябва да се предават устройствените планове е този, предвиден в ЗКИР.(Чл.5, ал.4) Все пак, или може би за съжаление, все още се очаква издаването на специална наредба, която да регламентира по-подробно зоните на ограничения. Редно е да споделя също, че някои от познатите ми юристи (а дори и някои архитекти), споделят виждането, че устройството на територията трябва да е регламентирано от колкото се може по-малко „шарени картинки“ и повече писани правила. Било правила, записани в самите благоустройствени закони, било такива, конкретизирани в текстовата част, определяща приложението на конкретния план. В тази посока нямам твърдо мнение и имам определени колебания. Накъдето и да се тръгне обаче, мисля, че трябва да се вземат мерки тези кръпки с регулационните планове и различните интерпретации на комбинирани скици по тях да се прекратят и да се премине към единна и модерна цифрова система.